Kinh doanh bất động sản là gì?
Căn cứ theo khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh Bất đông sản 2023 như sau:
Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Danh sách giấy tờ cần có khi mua bán bất động sản?
Dưới đây là danh sách giấy tờ cần có khi mua bán bất động sản:
[1] Giấy tờ khi công chứng, chứng thực
Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhà đất cho nhau được phép lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.
* Giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng
Theo Điều 42 và Điều 43 Luật Công chứng 2024, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:
| Bên bán | Bên mua |
| – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn). – Hợp đồng ủy quyền (nếu được ủy quyền thực hiện việc chuyển nhượng thay cho người khác). | – Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng. – Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (nếu đã kết hôn) hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn). |
| Ngoài các giấy tờ trên, các bên có thể soạn trước hợp đồng nhưng trên thực tế thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo và phải trả thù lao. |
* Giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu chứng thực
Căn cứ khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, người yêu cầu chứng thực nộp các giấy tờ sau:
– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
– Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị sử dụng (mang bản chính để đối chiếu).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là Giấy chứng nhận).
[2] Giấy tờ khi khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ
Lưu ý: Dù thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ thì vẫn phải kê khai thuế, lệ phí.
* Thuế thu nhập cá nhân
Căn cứ điểm g khoản 4 Điều 8 Nghị định 126/2020/NĐ-CP, hồ sơ khai thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm:
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Nghị định 126/2020/NĐ-CP
– Bản chụp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà hoặc quyền sở hữu các công trình trên đất và cá nhân ký cam kết chịu trách nhiệm vào bản chụp đó.
– Hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất.
– Giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế.
* Lệ phí trước bạ
Theo khoản 3 phần II Quyết định 2780/QĐ-BTC năm 2023, quy định hồ sơ khai lệ phí trước bạ gồm các giấy tờ sau:
– Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB tại Phụ lục II ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC
– Bản sao hợp lệ giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp theo quy định (thường là Giấy chứng nhận)
– Bản sao hợp đồng chuyển nhượng
– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có), trừ trường hợp nộp bản chính.
[3] Giấy tờ khi đăng ký biến động
Theo Điều 29 Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định khi đăng ký biến động đất đai phải nộp những giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 11/ĐK phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.
– Bản gốc Giấy chứng nhận.
– Văn bản về việc đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự đối với trường hợp thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất thông qua người đại diện.
Lưu ý: Nếu khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm thực hiện đăng ký biến động thì có thể nộp hồ sơ cùng nhau.
Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là gì?
Căn cứ theo Điều 39 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 quy định nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
– Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
– Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
– Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, uy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn và giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật.
– Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và tuân thủ quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
